2025.07.13
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作者 |第一财经 安卓
“买房不仅没掏钱，反而能从银行多套出上百万元贷款。”这种在电影里都不敢上演的情节，却在现实中日渐呈泛滥之势。
近段时间，高评高贷的现象被广泛关注，灰色操作大白于天下，甚至还牵涉炒房客、职业背债人等社会群体。所谓高评高贷，简单来说就是通过人为拉高房产评估价，使得银行批复下来的贷款额度超过实际购房成本，最终实现“零首付+多套取贷款”的操作。
这种看似美好的交易模式实际有着巨大的法律风险，对于银行来说，一旦房产断供，将形成不良资产，加重银行的资产质量压力，对于买卖双方来说，或涉嫌构成贷款诈骗罪。
高评高贷的现象也再次引起了银行的高度关注。近日，一张聊天截图在多个中介群传播，截图信息显示：某银行已经严查高评高贷业务，该行某支行已有多人被调查。不过，该图片第一财经尚无法证其真伪。
一位知情人士对第一财经透露，确实银行已经关注到了高评高贷，起因是在6月初对上半年例行风险排查时，查出了高评高贷现象。
“高评高贷”套贷与风险链条
一家房产中介负责人对第一财经表示，事实上，高评高贷的现象一直都存在，已经是“老手段”了。只不过在前些年房价处于上涨通道时，操作难度较大。
“一方面，房价快速上涨，高评很难实现；另一方面，首付在三成、五成乃至七成时，能高贷的空间也十分有限。”他说，“那个时候，高评高贷的主要目的是帮助客户实现零首付。”他说。
“而这几年，随着房价步入下跌通道，首付比例下降至15%，高评高贷的空间一下子就出来了。”他透露，从疫情之后，高评高贷的苗头就日渐显露，尤其是去年以来越加疯狂。
2024年5月，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发文，将首套房最低首付款比例调整为不低于15%，二套房最低首付款比例调整为不低于25%。同年9月，上述两部门再度发文，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。
据了解，高评高贷的具体操作模式是，中介机构或者操盘的金融公司专挑低于市场价的房子，联合评估公司把评估价做高。
比如，在不考虑税费的前提下，将500万元的房子评估价做到700万元，首付15%即105万元，剩余595万元向银行贷款。对于买家来说，贷款不仅覆盖了房屋的全款，还多拿到了95万元。而为了撮合高评高贷，其中通常还涉及买卖双方签订阴阳合同，约定银行多付给卖方高于房屋总价的资金到账后要返还给买方。
那么，什么样的人群需要高评高贷业务呢？
据上述房产中介透露，一类是小微企业老板，他们出于日常资金周转需求，想通过高评高贷的模式买房，顺道套取较低利率的信贷资金。如果通过正规的经营贷，这些小微企业老板或是资质不达标，或是面临较高的利率，而当前的房贷利率仅3%左右。
一类是亟需资金的人群，他们需要借助“背债人”群体完成高评高贷，职业背债人被中介机构或操盘的金融公司包装成“优质客户”，帮人顶名买房，最后的资金给到了上述亟需资金的人群，而购来的房产最终走向断供，成了银行的不良资产。
还有一类人群就是炒房客。“房产上涨的时候有炒房客，房产下跌的时候同样有炒房客，只不过，后者是以时间换空间。”上述房产中介人士称，如今业内有种说法：炒房客非高评高贷不买。
“炒房客在无法有效盘活手上存货的背景下，通过高评高贷贷出资金以维系现金流，期待在未来房价上涨后卖出获利。”他说。
第一次卖房就遭遇高评高贷陷阱
在社交平台上，时有用户表示，自己在不知情的情况下被高评高贷了。
一位用户称，第一次卖房就进了坑。该用户说，自己在网上挂盘后，有中介联系她，开价称“净收90万能卖不”？虽然价格比市场价低，但考虑到净收省事，用户就同意了，第二天就签订了卖房合同，合同上标明定金1万元，银行贷款70万元，剩下19万元过户当天付款。
“当时，中介和我说，签合同的买家不是以后房产证的人，到时候他们会指定上证人，我没多想就同意了。”她说。
由于该用户的房产还有未结清贷款，所以中介让她去申请提前还贷。“一开始说下周面签完就可以还款，结果10月底签的购房合同，现在都来年的2月初了还没办完，一直以各种理由推拖，比如买家没时间、买家资料不全、银行面签人员出车祸了、面签没过、公司处理的工作人员家人去世……”她说。
“正常房屋买卖流程一个月内搞定，但我本人经历前后6个月的时间才告终。后来才发现，当初在签完合同后，他们金融公司（中介）才开始找目标客户，这个时间可长可短，而且这些客户或是征信有问题，或是急需钱周转的，面签不一定能过，结果就是买家换了一批又一批。如果买家后期还不上银行贷款，或者拒不还款，可能我还会面临被银行起诉的风险，属于联合骗贷行为，想想就害怕。”她说。
另一位用户也说，自己3月初签了卖房合同，然后中介就一直拖，合同约定网签时间为5月底前，结果到6月中旬了，中介才打电话通知去银行签资金监管协议，去银行才知道中介和买方又把房子卖给了另外一个人。
“买方和中介对我说，买方是做生意的，到时候可能会多贷一点，到账后我要还给买方，结果超贷了30多万，后面去查了签合同的买方，发现那人是失信被执行人，身背几千万元负债。”该用户说。
买家卖家均涉刑责，卖家或成贷款诈骗共犯
广东邦燊律师事务所律师赖智欣告诉第一财经，在房地产交易中，高评高贷存在重大法律风险。“对于买家来说，如果通过高评高贷购楼，且断供后恶意套贷跑路，或涉嫌贷款诈骗罪。”他说。
对于贷款诈骗罪，根据《刑法》第193条的规定，有下列情形之一，以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处2万元以上20万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处5年以上10年以下有期徒刑，并处5万元以上50万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处10年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处5万元以上50万元以下罚金或者没收财产。具体包括编造引进资金、项目等虚假理由的；使用虚假的经济合同的；使用虚假的证明文件的；使用虚假的产权证明作担保或者超出抵押物价值重复担保的；以其他方法诈骗贷款的。
对于卖家来说，同样具有法律风险。“在高评高贷的房产交易中，我们经常强调买家的风险，往往忽略了卖家面临的风险。卖家为了促进成交，而应买家的要求配合做高评高贷，以减轻买家首付款筹措的压力，或涉嫌构成贷款诈骗罪的共犯，要被追究法律责任。”赖智欣说。
另外，赖智欣表示，在民事责任方面，若高评高贷行为导致合同因虚假陈述或恶意串通而损害第三人（如银行）利益，则该合同可能被认定为无效。
“这将导致卖家和买家之间的交易失去法律效力，卖家可能面临返还已收款项、赔偿损失等民事责任，且对个人的信用记录造成重大影响。”他说。
“我认为，高评高贷目前只停留在个案阶段，不会出现大规模爆发。”广东省小额贷款公司协会秘书长徐北对第一财经分析说，高评高贷通常需要银行的高度配合，甚至要“内外勾结”。“而事实上，银行在审批贷款时，会对借款人提供的房产评估报告等材料进行严格审核，若发现评估价值明显高于市场价值或存在其他虚假信息，银行会进一步调查并评估贷款风险。”他说。
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